今天内容标题里所述被忽视的重要数据，指的就是房租。我们今天会讨论房租为什么重要以及后续的展望。

一、见底的必要条件

我们在往期主题中不止一次提到过一个观点：

要从估值上奠定房价止跌回稳的基础，那么租金回报率应该达到按揭利率的水平。

如果你有所关注，会发现最近美国（特别是高房价的热点城市）房价也开始出现下跌，也间接说明了这个道理，因为美国房价下跌的一个重要原因就是美国三十年期按揭利率已经保持在6-7%的水平长达三年之久了，然而美国基本上所有城市所有地区的房产净租金回报率（目前最好也就是4-5%）都是达不到这个水平的，可见即便是人口和经济基本面强如美国，房地产市场也难以长期承受按揭利率大幅度高于租金回报率。

回到中国市场，未来的理想路径会是：假定租金保持稳定，那么在房价的持续调整和按揭利率的不断下调背景下，租金回报率和按揭利率会双向奔赴，最终市场估值达到合理水平，房价可能实现全面的止跌回稳。

因为到这个时候，买房者在较低首付、三十年按揭的背景下，已经有大量房源的月供比租金还要低。这使得在完全理性的决策前提下，买房和租房成为了值得对比和考虑的平行选择。

但你应该已经注意到了，这个理想路径中有一个假设条件，那就是租金要保持稳定，而不是下跌。如果租金不稳住，就必然会影响租金回报率的上升，使得估值迟迟降不下去。

中国官方机构对于全国范围也是有租金统计的，这个统计被包含在CPI通缉中，根据国家统计局的数据，CPI中的房租部分自2020年以来，大多数时间同比增速都在负区间。

需要注意的是，统计局的数据往往波动较实际情况更小，即无论是上涨时的涨幅还是下跌时的跌幅，这个数据展现的幅度都相对实际情况更小。所以从官方数据看，近五年来房租确实下跌了，另外你也可以积极参与并观察文章开头的投票，看看大家实际反馈的租金变化情况是怎样的。

CPI统计中房租项目的同比变化（2002年至今）↑

租金从基本面上支撑了房价 - 无论一套房的总价多高、面积多大、小区多好，租金是衡量它的实际使用价值的最重要指标，没有之一，而价格和价值可能在某些时候会分化，但最终会并轨...这就是租金重要的地方。

二、权益类资产类比

如果把一套房子比作一家公司，那么长期投资的逻辑是相近的 - 一家公司的股价会因为营收和利润的长期增长而上涨；对于房子来说，租金是这套房所能产生的唯一正向现金流，而且租房是纯消费，不可能带有投机属性，也几乎没有人会为了租房加杠杆，因此如果在某一个时间段内，这套房的租金上涨了一倍，而房价也上涨了一倍，那么我们可以说这套房实际上并没有变贵，因为他的租售比/租金回报率没有发生任何变化。

过去两年多的时间里，英伟达股价越涨越便宜就是这个道理，因为英伟达的利润在以比股价更快的速度增长，而且护城河深厚，还保持了成长的速度和潜力。

英伟达市盈率(TTM)一览 2020年8月至今↑

我们以一线城市目前平均大约1.7%的租金回报率计算，这个数字的倒数就是59倍，你可以把这个数字理解为房产的市盈率，而且还没有考虑折旧的因素（若考虑则实际估值比59倍更高）。

这里需要再解释一下，为什么不用租金回报率去类比公司的股息率，而是类比市盈率，这个原因我们在上文其实已经说到：租金是这套房所能产生的唯一正向现金流，而股息只是一家公司盈利的一部分。

那么59倍是什么概念呢？

我们对比美国科技七巨头，英伟达56倍、微软39倍、苹果31倍、谷歌20倍、亚马逊37倍、Meta 36倍、特斯拉176倍。

也就是说，除了特斯拉外，一线城市住宅的当下的估值仍然比其他六家科技巨头都要贵，而且贵的幅度还不是一点点，房产的高估值没有对应业绩（租金）的高成长，反而是特斯拉之外的六大巨头营收和利润加权起来的年度增长速度达到15%-20%。

北上广深+成都天津租金指数对比（2004年5月=100）↑

三、估值下降缓慢

以深圳为例，自2021年全市二手房整体价格已下跌超40%，原本房产的估值应该大幅下降，租金回报率应当接近翻倍才对，但由于租金也在下跌，导致租金回报率的上升速度比预想的慢很多。

在2021年6月，深圳租金回报率曾经来到历史最低点的1.07%，现在是1.7%。即资产价格跌了40%，并且租金下降、估值从93倍降低到59倍，这样的情况在如果某家上市公司身上发生，就是典型的估值和业绩双杀，这种情况下如果没有大规模投机现象出现，那这家公司就必须要等到基本面完全改善，迎来一个完整的向上周期时才会改变。

深圳的情况几乎出现在全国的每一个城市，租金价格下降并不可怕，因为这说明这房子至少还租的出去，现在很多中小城市或热点非核心地区甚至出现了租客资源枯竭的情况，空置率越来越高，所以我们可以几乎肯定地说，未来长期稳定的租客，会是整个房地产市场上最宝贵的稀缺资源，你的房东会求着你续约，并且在你提出租金打折要求的时候底线不再强硬。

所以，不用再特别关注什么限购放松、降准降息、首付比例下调了，在基本面的面前这些都不再重要...应该多关注身边的人就业和收入变化情况，关注身边租房市场的供需关系是否发生改变，。

四、干预与展望

要房价上涨，就需要租金回暖，租金回暖又需要全民实际的需求、就业、购买力不断改善和提高，要做到这一点，当然需要更大力度的托底和刺激。

过往的刺激都是降准降息然后再加上一轮又一轮的基础设施投资，这些刺激在中国城市化初期阶段非常高效，但如今中国基础设施完善，而社会保障仍有不足，所以托底民生福利在当下更加能够刺激消费、改善全社会就业和经济基本面。

最近国家推出了生育补贴，一年3600元发三年，这就是一个好的开始。不要小看一年3600元的生育补贴，这是中国第一次大规模直接面向居民发钱，意义非同寻常。

有了第一次，那它肯定不会是唯一一次，未来肯定会有更多的补贴出来，最终我们都会发现：发钱，才是反内卷的最有效方法，没有之一。

回到房地产市场，它只是经济活动的一面镜子，如果全社会托底到位，那么租房市场就能比房价更早地实现止跌回稳。而到那时，我们绝大多数人也不再会将这么多的注意力放在房子上了。